Sie haben eine Immobilie in München geerbt? Eine professionelle Bewertung ist unverzichtbar – für die Erbschaftssteuer, den Verkaufspreis oder die Aufteilung unter Miterben. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie den korrekten Wert ermitteln.
Warum ist eine Bewertung so wichtig?
Der Wert Ihrer geerbten Immobilie hat direkte finanzielle Konsequenzen in mehreren Bereichen:
Erbschaftssteuer berechnen
Das Finanzamt benötigt den Verkehrswert zum Todeszeitag. Dieser bestimmt Ihre Steuerlast. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Alles darüber wird progressiv mit 7% bis 30% besteuert.
Quelle: Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG), §16 (Stand 2026)
Verkaufspreis festlegen
Ohne realistische Bewertung riskieren Sie entweder monatelangen Leerstand bei Überbewertung oder verschenktes Geld bei Unterbewertung. Die durchschnittliche Vermarktungszeit in München beträgt etwa 68 Tage bei korrekter Preissetzung.
Erbengemeinschaft fair auflösen
Bei mehreren Erben ist ein neutrales Gutachten die Basis für eine faire Aufteilung und verhindert jahrelange Familienstreitigkeiten.
Aktuelle Immobilienpreise München 2026
Die Münchner Immobilienpreise haben sich 2025/2026 stabilisiert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei 8.100 bis 8.400 Euro.
| Stadtteil | Durchschnitt €/m² | Bewertung |
|---|---|---|
| Altstadt-Lehel | 12.000 – 13.000 € | Top-Lage |
| Schwabing-West | 10.000 – 11.000 € | Sehr gut |
| Haidhausen | 9.000 – 10.000 € | Gut |
| Sendling | 8.000 – 9.000 € | Mittel |
| Feldmoching | 7.000 – 7.500 € | Günstig |
Quellen: immowelt.de, Engel & Völkers, ImmobilienScout24 (Stand Februar 2026)
Die 3 Bewertungsmethoden
1. Vergleichswertverfahren (Standard in München)
Prinzip: Ihre Immobilie wird mit kürzlich verkauften, vergleichbaren Objekten in der Nähe verglichen.
Anwendung: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften in Wohnlagen mit ausreichend Vergleichsobjekten.
Vorteile: Spiegelt den tatsächlichen Marktwert wider, da echte Verkaufspreise als Basis dienen.
2. Ertragswertverfahren
Prinzip: Der Wert basiert auf den Mieteinnahmen, die die Immobilie erwirtschaftet.
Anwendung: Vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Renditeobjekte.
3. Sachwertverfahren
Prinzip: Wert = Herstellungskosten + Bodenwert – Alterswertminderung
Anwendung: Spezialimmobilien, denkmalgeschützte Gebäude, Villen ohne Vergleichswerte.
Gutachten-Arten und Kosten
| Gutachten-Art | Kosten | Dauer | Geeignet für |
|---|---|---|---|
| Online-Bewertung | 0 – 150 € | 24 Stunden | Erste Orientierung |
| Kurzgutachten | 650 – 1.000 € | 3-5 Tage | Verkauf, Erbschaftssteuer |
| Vollgutachten | 1.500 – 3.000 € | 7-14 Tage | Gerichtsverfahren, Streitfälle |
München-Tipp
Für etwa 95% der Erbfälle reicht ein Kurzgutachten aus. Ein Vollgutachten ist nur bei streitigen Erbengemeinschaften oder sehr wertvollen Immobilien (über 2 Mio. €) erforderlich.
10 Faktoren, die den Wert beeinflussen
- Lage: DER Hauptfaktor. Unterschiede zwischen Stadtteilen bis zu 80% möglich.
- Zustand: Kernsaniert vs. unsaniert kann 20-30% Unterschied bedeuten.
- Baujahr: München-Besonderheit: Gründerzeit-Altbauten (1871-1918) werden oft höher bewertet als Neubauten.
- Energieeffizienz: Seit GEG 2024 wichtiger. Klasse A vs. G: bis zu 15% Unterschied.
- Größe & Schnitt: Optimal geschnittene 2-3-Zimmer-Wohnungen erzielen höchste Preise pro m².
- Stellplatz: Tiefgaragenplatz: +25.000 bis 40.000 Euro Mehrwert.
- Balkon/Terrasse: Südbalkon mit Alpenblick kann +10-15% bedeuten.
- Stockwerk: Penthouse +5-10%, Erdgeschoss ohne Garten -5-8%.
- ÖPNV-Anbindung: U-Bahn unter 300m: +10-12% Mehrwert.
- Renovierungsstau: Jedes nicht renovierte Element reduziert den Wert entsprechend der Sanierungskosten.
Erbschaftssteuer: So sparen Sie
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Problem: Die Bewertung erfolgt oft pauschal und kann 10-20% über dem tatsächlichen Marktwert liegen.
Strategie: Eigenes Gutachten vorlegen
5 Schritte:
- Finanzamts-Bewertung abwarten
- Eigenes Gutachten erstellen lassen
- Einspruch einlegen (innerhalb 1 Monat)
- Gutachten beilegen
- In 80% der Fälle wird niedrigerer Wert anerkannt
Rechenbeispiel Steuerersparnis
Situation: Wohnung in Haidhausen, 85 m²
| Finanzamt | Eigenes Gutachten | Ersparnis | |
|---|---|---|---|
| Verkehrswert | 850.000 € | 750.000 € | -100.000 € |
| Freibetrag (Kind) | -400.000 € | -400.000 € | — |
| Steuerpflichtig | 450.000 € | 350.000 € | -100.000 € |
| Steuersatz | 15% | 11% | — |
| Erbschaftssteuer | 67.500 € | 38.500 € | -29.000 € |
Gutachten-Kosten: 800 € → Netto-Ersparnis: 28.200 €
Berechnung basierend auf ErbStG 2026, Steuerklasse I
Bewertung bei Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, ist eine neutrale Bewertung unverzichtbar für den Familienfrieden.
Best Practices:
- Sofort handeln: Direkt nach Erbfall Gutachten beauftragen
- Gemeinsam beauftragen: Alle Erben einbeziehen schafft Akzeptanz
- Neutralen Gutachter wählen: Nicht den, den ein Erbe „kennt“
- Kosten teilen: Nach Erbquoten aufteilen
- Sanierungsbedarf berücksichtigen: Wer übernimmt, erbt auch Kosten
5 häufige Fehler vermeiden
- Auf Online-Rechner verlassen: Diese erfassen Besonderheiten nicht. Nur als Orientierung nutzen.
- Emotionale Bewertung: „Papa hat so viel investiert!“ ist für den Marktwert irrelevant.
- Veraltete Vergleichswerte: Nur Verkäufe der letzten 6-12 Monate sind relevant.
- Sanierungsbedarf ignorieren: Käufer rechnen jeden Mangel ab.
- Angebotspreise = Verkaufspreise: ImmobilienScout24-Preise liegen oft 5-15% über tatsächlichen Verkäufen.
Ihre nächsten Schritte mit Quattro Quarti
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Häufige Fragen
Wie lange ist ein Gutachten gültig?
In der Regel 6-12 Monate. Danach kann sich die Marktlage geändert haben und eine Aktualisierung ist sinnvoll.
Wer zahlt die Bewertung bei Erbengemeinschaft?
Die Kosten werden nach Erbquoten geteilt. Bei 3 Erben zu gleichen Teilen zahlt jeder 1/3 der Gutachterkosten.
Muss ich die Finanzamts-Bewertung akzeptieren?
Nein! Sie können innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und ein eigenes Gutachten vorlegen. In etwa 80% der Fälle wird der niedrigere Wert anerkannt.
Was kostet eine Bewertung in München durchschnittlich?
Ein Kurzgutachten kostet 650-1.000 Euro, abhängig von Objektwert und Lage. Eine kostenlose Erstbewertung ist oft möglich.
Brauche ich für die Erbschaftssteuer immer ein Gutachten?
Nicht zwingend. Für die erste Steuererklärung reicht oft eine Schätzung. Ein professionelles Gutachten wird aber empfohlen, wenn:
- Die Finanzamts-Bewertung zu hoch erscheint
- Der Wert knapp über dem Freibetrag liegt
- Sie Einspruch einlegen möchten
Kann ich die Immobilie selbst bewerten?
Eine grobe Selbsteinschätzung ist möglich, aber bei wichtigen Entscheidungen (Steuer, Verkauf, Erbteilung) sollten Sie immer einen Profi beauftragen. Das Fehlerrisiko ist zu hoch und kann teuer werden.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht auf einen Gutachter einigen können?
Bei Uneinigkeit kann jeder Miterbe das Amtsgericht anrufen. Das Gericht bestellt dann einen neutralen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die Kosten trägt zunächst der Antragsteller, werden aber später unter allen Erben aufgeteilt.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?
Für eine professionelle Bewertung benötigen Sie:
- Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Baupläne und Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (falls vorhanden)
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
- Hausgeld-Abrechnungen der letzten 3 Jahre
- Nachweise über Sanierungen
Über Quattro Quarti Immobilien
Wir sind vier Gründer mit vier Perspektiven: kaufmännisch, entwickelnd, bauend, bestandshaltend. Seit über 15 Jahren vermitteln und bewerten wir Immobilien in München.
Quellen: Immowelt.de, Engel & Völkers, ImmobilienScout24, Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) §16, VZ VermögensZentrum, Finanztip.de (Stand Februar 2026). Alle Angaben ohne Gewähr.
